Mechthild Rawert

 Nur mit der SPD gibt es bezahlbare Mieten und ein soziales Mietrecht. Mit der Mietpreisbremse und dem Bestellerprinzip im Maklerrecht konnten wir bereits ab dem 1. Juni 2015 spürbare Entlastungen für Mieter*innen durchsetzen. Leider greifen diese Instrumente noch nicht so, wie wir Sozialdemokrat*innen es erhofft haben.

Als Abgeordnete aus der Mieter*innenstadt Berlin weiß ich, dass weitere wichtige Maßnahmen und Verbesserungen dringend notwendig sind. Bundesjustizminister Heiko Maas hat dazu bereits im April 2016 ein „2. Mietrechtsnovellierungsgesetz“ vorgelegt. Dieses wird jedoch seitdem von der CDU/CSU - im zuständigen Rechtsausschuss insbesondere von Dr. Jan-Marco Luczak (CDU) aus Tempelhof-Schöneberg – blockiert. Deshalb können die dringend notwendige Verschärfung der Mietpreisbremse und weitere Verbesserungen für Mieter*innen nicht Inkrafttreten. Wer sich wie ich um den Anstieg der Mieten sorgt, ist über diese Blockadehaltung auch genauso sauer wie ich. Aktuelle - auch bezirksspezifische - Aussagen zur durchschnittlichen Bruttokaltmiete je Quadratmeter sowie durchschnittlichen Mietbelastungsquote in Berlin 2010 und 2014 hat gerade das Amt für Statistik Berlin-Brandenburg veröffentlicht. Jede* kann sich hier von der Dringlichkeit von Maßnahmen für bezahlbaren Wohnraum überzeugen.

Die SPD hat auf ihrer Jahresauftaktklausur 2017 der SPD-Bundestagsfraktion klare Positionen für bezahlbaren Wohnraum für Mieter*innen beschlossen:

1. Verschärfung der Mietpreisbremse

Mieter*innen müssen Kenntnis über die Höhe der Vormiete haben, um zu beurteilen, ob die geforderte Miete zulässig sind oder ob diese die durch die Mietpreisbremse vorgegebenen Grenzen von 10 Prozent überschreiten. Nur dann können Mieter*innen gegen überhöhte Mietpreisforderungen vorgehen. Eine doppelte Hürde stellt die Regelung dar, dass Rückzahlungsansprüche für erhöhte Mietzinszahlungen nur für den Zeitraum ab Geltendmachung zulässig sind.

• Wir Sozialdemokrat*innen wollen deshalb eine Verpflichtung der Vermieter*innen zur Offenlegung der Vormiete gesetzlich verankern.
• Wir wollen die Geltung des Rückzahlungsanspruchs für erhöhte Mietzinszahlungen ab Vertragsschluss einführen.

2. Angemessene Ausgestaltung der Modernisierungsumlage

Nach geltender Rechtslage können jährlich 11 Prozent der Modernisierungskosten auf die Miete umgelegt werden. Diese Erhöhung ist zeitlich nicht begrenzt. Auch eine Wirtschaftlichkeitsprüfung findet nicht statt. Das führt dazu, dass Modernisierungsmaßnahmen häufig als Instrument missbraucht werden, um Luxussanierungen vorzunehmen und erhebliche Mieterhöhungen zu erreichen. Die Folge sind Verdrängungen von Mieter*innen aus ihrem angestammten Wohn- und Lebensumfeld.

• Wir Sozialdemokrat*innen wollen deshalb die Modernisierungsumlage von derzeit 11 auf mindestens acht Prozent absenken. Um erfolgreich Investitionen zur Verbesserung der Umwelt- und Energiestandards oder künftig auch für Umbauten zu altersgerechtem Wohnen zu mobilisieren, sollte die Modernisierungsumlage auch weiterhin nicht zeitlich begrenzt werden.
• Wir wollen eine Kappungsgrenze für Modernisierungskosten einführen. Die Miete soll danach infolge von Modernisierung nur um höchstens 3 Euro/qm innerhalb von acht Jahren erhöht werden können.
• Wir wollen einen Wirtschaftlichkeitsgrundsatz für Modernisierungsmaßnahmen einführen. Umlagefähig sollen nur die Kosten sein, die die Vermieter*innen vernünftigerweise veranlasst hätten, wenn sie sie bei Eigennutzung selbst tragen würden. So bleibt der Anreiz für Investitionen und Modernisierungen für Vermieter*innen erhalten, gleichzeitig werden Mieter*innen vor Missbrauch geschützt.
• Wir wollen für private Vermieter*innen mit nur einer oder wenigen Wohnungen ein vereinfachtes Verfahren zur Berechnung der Mieterhöhung nach Modernisierung einführen.

3. Rechtssichere Gestaltung des Mietspiegels

Mietspiegel sind ein wichtiges Instrument für Mietvertragsparteien für die Ermittlung angemessener Mieten. Mietspiegel stellen auf die ortsübliche Vergleichsmiete ab. Durch die starken Mietsteigerungen der letzten Jahre ist auch die ortsübliche Vergleichsmiete gestiegen. Deshalb hat die Bedeutung von Mietspiegeln in der Praxis stetig zugenommen. Die gute und realitätsnahe Ausgestaltung der Mietspiegel ist daher wichtig für eine angemessene und transparente Mietpreisentwicklung. Derzeit sind gesetzliche Regelungen zum Mietspiegel überwiegend allgemeiner Natur.

• Wir Sozialdemokrat*innen wollen den Bezugszeitraum der ortsüblichen Vergleichsmiete von derzeit vier auf acht Jahre ausdehnen, um die Datenbasis von Mietspiegeln zu verbessern und die Dynamik stark ansteigender Mieten abzufedern. Dadurch können mehr Mietverhältnisse in die Untersuchungen für Mietspiegel einbezogen werden.
• Wir wollen die bei der Erstellung qualifizierter Mietspiegel einzuhaltenden „anerkannten wissenschaftlichen Grundsätze“ klarer ausgestalten.
• Wir wollen die bei der Mietspiegelerstellung zu beachtenden Grundsätze in einer Rechtsverordnung weiter konkretisieren. Qualifizierte Mietspiegel wollen wir stärken, indem gesetzlich vermutet wird, dass ein sowohl von der nach Landesrecht zuständigen Behörde als auch von Interessenvertreter*innen der Vermieter*innen und der Mieter*innen anerkannter Mietspiegel qualifiziert ist. Ein qualifizierter Mietspiegel soll im Mietprozess wie ein schriftliches Sachverständigengutachten behandelt werden.

4. Härtefallklausel

Die aktuelle Mietpreisentwicklung hat zur Folge, dass Mieter*innen häufig fast die Hälfte ihres Nettoeinkommens für die Miete aufwenden müssen. Das ist insbesondere für Menschen mit niedrigen Einkommen, Familien und Alleinverdiener*innen-Haushalte eine erhebliche und nicht selten existenzielle Belastung.

• Wir Sozialdemokrat*innen wollen die bestehende Härtefallklausel durch die Einführung eines Regelbeispiels konkretisieren. Ein Härtefall soll künftig dann gesetzlich vermutet werden, wenn mehr als 40 Prozent des Nettohaushaltseinkommens für Miete einschließlich Heizkosten gezahlt werden muss. Weitere Mieterhöhungen sind in diesen Härtefällen dann ausgeschlossen.
• Wir wollen, dass zukünftig auch dann ein Härteeinwand möglich sein soll, wenn die Modernisierung zur Herstellung eines allgemein üblichen Zustandes führt.

5. Tatsächliche Wohnfläche

Falsche Angaben im Mietvertrag über die Wohnfläche führen zu falschen, oft zu hohen Mietzinsvereinbarungen. Da die Wohnfläche auch Grundlage für die Berechnung der Betriebskosten ist, kommt es auch zu einer fehlerhaften Betriebskostenforderung.

• Wir Sozialdemokrat*innen wollen eine gesetzliche Klarstellung, dass allein die tatsächliche Wohnfläche für die Berechnung des Mietzinses maßgeblich ist. Gleiches gilt für die Berechnung von Mieterhöhungen und Betriebskosten.

6. Schonfristregelung

Im Falle einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs der Mieter*in sieht das Wohnraummietrecht besondere Schutzvorschriften zugunsten von Mieter*innen vor. Nach einer sogenannten Schonfristregelung wird eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs dann unwirksam, wenn die Mieter*in innerhalb von zwei Monaten nach Einreichung der Räumungsklage die noch fällige Miete nachzahlt. Eine zugleich ausgesprochene ordentliche Kündigung bleibt allerdings bei Nachzahlung innerhalb der Schonfrist wirksam und beendet das Mietverhältnis, obwohl die Schuld beglichen wurde. Kündigt die Vermieter*in also zusätzlich zu einer außerordentlichen Kündigung zugleich bzw. hilfsweise ordentlich, finden die im allgemeinen Interesse zur Vermeidung von Obdachlosigkeit geschaffenen Schutzvorschriften keine Anwendung.

• Wir Sozialdemokrat*innen wollen, dass die Wirkungen einer Zahlung innerhalb der Schonfrist bei außerordentlicher Kündigung wegen Zahlungsverzugs auch auf die ordentliche Kündigung übertragen werden und in diesem Fall beide Kündigungen unwirksam werden.
• Um Vermieter*innen vor Missbrauch zu schützen, soll die Regelung in beiden Fällen weiterhin nur einmal in zwei Jahren möglich sein.

7. Erweiterung des Zeitraums für zulässige Mieterhöhung

Aktuell sind Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nur alle drei Jahre und nur in Höhe von maximal 20 Prozent zulässig. In angespannten Wohnungsmärkten ist eine Erhöhung von maximal 15 Prozent möglich. Damit Mieterhöhungen weiter eingedämmt werden, ist eine Streckung des Zeitraums erforderlich.

• Wir Sozialdemokrat*innen wollen, dass der Zeitraum in angespannten Wohnungsmärkten von drei auf vier Jahre erhöht wird.

8. Schutz von Mietverhältnissen zu sozialen Zwecken

Nach aktueller Rechtslage sind Mietverhältnisse, mit denen soziale Träger Wohnraum anmieten, um ihn zu sozialen, karitativen oder gemeinnützigen Zwecken ohne Gewinnerzielungsabsicht weiterzuvermieten, in der Regel als gewerbliche Mietverhältnisse ausgestaltet. Dies hat zur Folge, dass die Regelungen des sozialen Mietrechts nicht zur Anwendung kommen, obwohl tatsächlich ein Mietverhältnis zu Wohnzwecken und nicht zu gewerblichen Zwecken vorliegt.

• Wir Sozialdemokrat*innen wollen Rechtssicherheit für soziale Träger, die Wohnraum zu sozialen, karitativen oder gemeinnützigen Zwecken ohne Gewinnerzielungsabsicht vermieten. Für sie soll das soziale Mietrecht für Wohnraum gelten. Kündigungen nach Gewerberecht müssen für diese Fälle gesetzlich ausgeschlossen werden.

9. Wirtschaftsstrafgesetz

Nach § 5 Wirtschaftsstrafgesetz liegt eine unzulässige Mietpreisüberhöhung vor, wenn ausgenutzt wird, dass nur ein geringes Angebot an vergleichbaren Räumen vorhanden und dies für die erhöhte Mietpreisforderung ursächlich war. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sind hierzu detaillierte Nachweise zu erbringen, die in der Praxis nicht gelingen. Damit bietet § 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes keine wirksame Handhabe, gegen Mietpreisüberhöhungen vorzugehen. Er ist praktisch bedeutungslos geworden.

• Wir Sozialdemokrat*innen wollen den Mieter*innenschutz vor überhöhten Mietforderungen im Wirtschaftsstrafgesetz verbessern. Künftig soll auf das objektivere Tatbestandsmerkmal des Vorhandenseins einer Mangellage an vergleichbaren Wohnungen abgestellt werden.

10. Eigenbedarf konkretisieren

Ordentliche Kündigungen sollen nur dann vorgenommen werden können, wenn ein berechtigtes Interesse der Vermieter*in vorliegt. Dieses liegt laut § 573 Absatz 2 des BGB vor bei einer schuldhaften Pflichtverletzung der Mieter*in, bei Eigenbedarf und wenn die Vermieter*in an einer angemessenen Verwertung des Grundstücks gehindert wird und dadurch erhebliche Nachteile hätte. Andere Gründe sind auszuschließen. Die Definition des Eigenbedarfs ist durch die Rechtsprechung in den letzten Jahren unnötig erweitert worden, es gibt zu viele und zu einfache Umgehungsmöglichkeiten.

• Wir Sozialdemokrat*innen wollen, dass eine Vermieter*in eine Wohnung nicht mehr kündigen kann, um z. B. ein Au-Pair unterzubringen oder eine Anwaltskanzlei für ein Familienmitglied einzurichten.
• Wir wollen, dass Vermieter*innen nicht mehr durch Gründung einer Personengesellschaft die Beschränkung der Kündigungsmöglichkeit auf Eigenbedarf umgehen können.
• Wir wollen, dass eine Eigenbedarfskündigung dann unwirksam ist, wenn den gekündigten Mieter*innen nicht eine leerstehende Wohnung im gleichen Haus oder in der gleichen Anlage alternativ angeboten worden ist.
• Wir wollen die Definition des Eigenbedarfs gesetzlich klarstellen.

11. Von der Miete zu den eigenen vier Wänden

Wir wollen auch Verbesserungen für die Mieter*innen, die sich statt der Miete für selbst genutztes Wohneigentum entscheiden. Schwierigkeiten bestehen hier oftmals bei den Erwerbsnebenkosten, die mittlerweile ca. 10 Prozent der Erwerbssumme ausmachen. Sie können nicht als Darlehen aufgenommen werden, sondern müssen aus dem Eigenkapital geleistet werden, das besser genutzt werden könnte für Renovierungsleistungen oder alters- und familiengerechte Umbauten. Sinken die Nebenkosten, kann das vorhandene Eigenkapital zu deutlich höheren Anteilen in die Finanzierung eingebracht werden.

• Trotz Niedrigzinsphase wollen wir Sozialdemokrat*innen deshalb die entsprechenden KfW-Programme verstärken, indem z.B. bei Familien mit Kindern Kreditbeträge erhöht, Laufzeiten verlängert oder auch tilgungsfreie Jahre vertretbar ausgeweitet oder flexibilisiert werden.
• Wir wollen dafür sorgen, dass das Prinzip „Wer bestellt, der/die bezahlt“ bei den Makler*innengebühren auch beim Verkauf eines Grundstücks und/oder einer Immobilie gilt.
• Wir werden Familien und Normalverdiener*innen bei weiteren Nebenkosten, die beim Erwerb einer Immobilie anfallen, entlasten.